Baseando no livro Land Readjustment e Operações Urbanas Consorciadas de Daniel Todtmann Montandon e Felipe Francisco de Souza o Land Readjustment (LR), aplicado no planejamento urbano do Japão, é um método de desenvolvimento estratégico no qual o custo e benefícios resultantes das intervenções realizadas em áreas específicas, são compartilhados entre o poder público e privado envolvidos. A operação ocorre da seguinte forma: é delimitada a área de intervenção pública sob terrenos de uso privado, e, a partir daí, é estabelecido então um acordo entre o governo local e nacional, e os proprietários. Através do redirecionamento, reposicionamento e até mesmo concessão de parte do terreno de interesse público, são compostas áreas para intervenções públicas. As reservas de terra provenientes da contribuição de cada proprietário são comercializadas pela prefeitura para financiamento da operação, a requalificação urbana contribui para uma valorização da área sendo portanto benéfica aos proprietários dos terrenos.
Os principais mecanismos utilizados para o funcionamento do planejamento são: o reparcelamento e o direito de conversão. No reparcelamento os lotes são redimensionados e reposicionados, sendo que muitas vezes os proprietários contribuem com parte de sua propriedade para a execução de obras públicas de infra-estrutura urbana e para a constituição de terrenos reserva, que serão vendidos pelo governo para financiamento dos custos do projeto. No direito de conversão em alguns casos é necessário as edificações serem realocadas, dessa forma ocorre uma transferência do direito à propriedade do antigo para o novo lote após a intervenção.
Com a requalificação urbana a região passa a ser supervalorizada devido a melhoria da infra-estrutura urbana, muitas vezes essa valorização chega a alcançar o âmbito regional servindo também para fornecer subsídios para indenizações de proprietários prejudicados ou para financiar outras intervenções urbanas. Com o reparcelamento outros benefícios são concedidos aos proprietários, como a isenção de impostos sobre o terreno.
A participação direta da população na definição dos planos de intervenção torna-se fundamental para o sucesso do projeto urbano, a equipe técnica mantém os proprietários dos locais de intervenção e residentes do entorno informados de todo o processo.
O sistema de planejamento urbano do Japão, que tem por base a Lei de Planejamento Urbano de 1968, divide-se em três classificações: o uso do solo, infra-estrutura urbana e projeto de desenvolvimento urbano. O Reajuste de Terras encontra-se dentro da categoria de projeto de desenvolvimento urbano, sendo este o agente promotor dos planos de uso do solo e infra-estrutura urbana.
“Segundo dados do Ministérios de Terras, Infra-estrutura e Transporte do Japão, estima-se que os efeitos econômicos do LR são cinco vezes maiores que o total dos custos com seu projeto e execução; e 26 vezes maiores que os subsídios fornecidos pelo governo nacional.” Land Readjustment e Operações Urbanas Consorciadas Pág. 47
Área do projeto em Obu- Hantsuki no Estado de Aichi. Fonte: Divisão de Planejamento Urbano de Aichi, Governo do Estado de Aichi Japão
Desenvolvimento de centro urbanos: área portuária de Kobo no Estado de Hyogo. Fonte: Ministério de Terras Infra-Estrutura e Transporte do Japão.
PRINCIPAIS CONTRIBUIÇÕES ANALISADAS EM RELAÇÃO AO INSTRUMENTO DE PLANEJAMENTO URBANO ADOTADO NO JAPÃO:
· PARTICIPAÇÃO DIRETA DA POPULAÇÃO NAS DECISÕES, AINDA QUE A IMPLEMENTAÇÃO SEJA A CARGO DO PODER PÚBLICO OU LOCAL – REALIZAÇÃO DE PLENÁRIAS, CONSULTORIAS E REUNIÕES PARA ESTABELECIMENTO DE ACORDOS ENTRE OS PROPRIETÁRIOS.
· MINIMIZA A NECESSIDADE DE DESAPROPRIAÇÕES E AQUISIÇÃO DE TERRENOS PARA A IMPLEMENTAÇÃO DE OBRAS PÚBLICAS, POIS REDISTRIBUI E REPOSICIONA OS TERRENOS NA ÁREA PROJETADA.
· CONTRIBUI PARA UMA SOBREVALORIZAÇÃO DA ÁREA DE INTERVENÇÃO PÚBLICA, PROPORCIONANDO MELHORIA DA INFRA-ESTRUTURA URBANA.
· INCENTIVA O CRESCIMENTO DA CIDADE JUNTAMENTE COM A QUALIDADE DO ESPAÇO URBANO, NO QUAL, PROCURA-SE DISTRIBUIR DE FORMA JUSTA OS CUSTOS E BENEFÍCIOS OCASIONADOS PELA OBRA PÚBLICA.
· CONTRIBUI PARA A VIABILIDADE DAS INTERVENÇÕES DE CARÁTER ESTRUTURANTE, A PARTIR DA VENDA DOS TERRENOS RESERVAS OBTIDOS PELO PODER PÚBLICO, QUE IRÁ FINANCIAR A EXECUÇÃO DO PROJETO.
· LEVA EM CONTA AS PECULIARIDADES DE CADA LOCAL, ATRAVÉS DO MASTER PLAN SÃO DETERMINADAS AS ÁREAS DE INTERVENÇÃO URBANA E ESTABELECIDAS AS DIRETRIZES, DE FORMA QUE ESSAS ATENDAM DIRETAMENTE AS NECESSIDADES DA POPULAÇÃO RESIDENTE.
· CONTRIBUEM PARA A ALTERAÇÃO DE USOS E FUNÇÕES NA CIDADE, PROPORCIONANDO UM MAIOR EQUILIBRIO NO MEIO URBANO.
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